裁判要旨：在审理商品房买卖合同纠纷案件时，当遇到双方没有明确的商品房预约合同关系时，要依据相关的事实材料和法律依据，加以分析与推理，依法做出合同关系是否存在的判断。

    案情：2011年12月22日，原告李某团购了被告商丘某置业有限公司开发建设的商品房一套，双方签订了《团购确认单》一份，该确认单约定：原告团购某小区内3号楼1单元2层201号商品房一套，房屋销售面积157.16平方米，房屋单价3700元／平方米，总价581492元，团购确认金2万元。其中确认单中注明：“以上团购内容，经双方确认后，将买方所缴纳之团购确认金人民币2万元直接转为定金并计入房屋买卖总价款内。买方在签订此团购确认单并缴纳确认金人民币2万元后10日内与本公司签订商品房买卖合同，并缴纳付款方式说明中所约定的款项人民币2万元。”原告当场交付了团购确认金2万元。2011年12月31日，原告按照被告的要求将剩余房款561492元汇入了被告提供的银行账户，被告于2011年12月31日给原告出具了581492元的收据一份。而被告至今没有与原告按约定签订商品房买卖合同，且拒不返还原告的购房款。另查明，该房产已于2010年9月14日被江苏省南通市某区人民法院查封。

    审判：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，应当具备两个条件：一、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二、出卖人已经按照约定收受购房款。就第一个条件而言，《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理。根据《人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及我国《民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    一、解除原告与被告签订的商品房预约合同；二、被告于本判决生效后十日内一次性返还给原告双倍定金4万元；三、被告于本判决生效后十日内一次性返还给原告购房款561492元并赔偿该款利息损失，利息从2011年12月31日起计算至付清之日止，利率按同期银行贷款利率计算。

    评析：本案中，原告与被告是否形成商品房预约合同关系？笔者认为答案是肯定的。理由如下：2011年12月22日，原、被告双方签订了《团购确认单》一份，确认单中明确标明预出售房屋的位置、销售面积、单价、总价、团购确认金等，并约定了确认金的交付方式以及签订商品房买卖合同的时间。根据我国法律规定，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况；房屋的基本情况(如房屋位置、面积等)；房屋价款计算；订金；签署正式买卖合同的期限。由此可见，该确认单完全符合我国法律对于商品房买卖认购书的规定，故认定其性质为商品房买卖认购书。如前条解析所述认购、订购、预订等协议的性质为商品房买卖预约合同。商品房预约合同是以签订预售特定房屋为标的的合同，本身不是买卖合同，其标的是实践当事人承诺的订立合同的定约行为。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定签订商品房买卖合同。