在长期性的租赁合同中

极易发生

一方由于各种原因不想继续租赁

另一方却继续履行合同

致使双方陷入“合同僵局”

近日

商丘市睢阳区人民法院

审理一起租赁合同案件

一方租赁场地开办驾校

中途退场不想租

造成的相关损失该由谁承担？

法院如何通过判决化解合同僵局？

快来看看吧！

基本案情 

2018年12月

原告徐某与被告李某签订《土地租赁合同》一份

主要约定

徐某将案涉土地出租给李某

租赁期自2018年12月1日起

至2024年12月1日止

租金按年支付，每年125000元

租赁合同签订后

被告李某在租赁场地挂牌开办驾校

并交纳2018年至2021年的租金

但被告在支付2022年的50000元租金后

决定不再经营驾校

便电话告知原告徐某嫂子刘某解除合同

后于2022年5月初搬离

但租赁场地中仍留有多辆教练车和办公家具未清理

此后李某也未再支付房租

原告徐某诉称

根据签订《租赁合同》约定

如被告未能履行合同到期

租赁租金由被告继续支付给原告到合同到期日止

2022年被告仅向原告支付5万元租金

因此请求判令被告李某支付租金共计20万元及利息

被告李某辩称

原告并无处分案涉租赁物的权利

案涉租赁合同为无效合同

同时被告李某提出反诉请求确认案涉租赁合同无效

并判令徐某返还（不当得利）租金

法院判决

《土地租赁》系双方当事人真实意思表示

内容不违反法律、行政法规的强制性规定

擅自转租不影响原被告之间的合同效力

被告李某主张确认合同无效

及返还不当得利之诉请

本院不予支持

关于租赁关系如何处理问题

结合《九民纪要》第48条

关于“合同僵局”的相关规定

法院审理认为

双方目前已经产生不信任

被告已经搬离租赁场地

双方之间的租赁关系难以继续维持

案涉租赁合同陷入僵局

如果不解除合同

不仅会使双方利益受损

而且会造成社会财富的浪费

故确定双方的租赁合同

于2022年5月10日起解除

关于责任承担问题

案涉租赁合同虽然解除

但李某系违约方

其违约责任并不免除

法院审理认定李某在搬离后

仍然在案涉场地留有多辆教练车和办公家具

其未尽到清场搬离的义务

应当承担相应的法律责任

因未清场搬离而造成的租赁场地空置损失

参照案涉租赁合同约定的年租金数额

酌情认定

李某承担支付租金62500元的义务

（年租金125000元÷2）

综上

依照民法典第五百零二条等法律规定

判令被告李某于判决生效之日起

十日内支付原告徐某租金62500元

驳回原告其他的诉讼请求

法官说法

租赁合同履行过程中

极易形成“合同僵局”

特别是在疫情下

租赁市场异常波动

导致该类案件异常增多

本案按照民法典及《九民纪要》有关规定

旨在有效解决合同当事人

就是否继续履行是否解除合同僵持不下

以及通常伴随资源浪费的问题

本案中

被告搬离租赁场地

即表示不愿再履行合同

原告主张中虽未体现解除合同的意愿

但原被告之间显然已经失去合作的信任基础

租赁场地长期空置显然会造成资源浪费

原被告陷入“合同僵局”

面临此种情况

法院依职权判定双方合同解除

通过司法裁判终止合同双方权利义务关系

有利于使双方当事人从困局中抽离

加快交易流转和资源利用

助力持续优化营商环境

（宋国强、王影、刘军）